2018年，可能是房产中介 更 困难的一年。交易量下滑、行业整改……种种现象意味着北京房地产中介进入深度整合期，由此引发的更有房产中介市场集中度及市场结构的质变。

房产中介市场集中度是衡量其市场竞争与垄断状况的重要指标，其变化趋势大体上反映了房产中介市场竞争格局的变化。

研究中心此次以2018年Q1二手住宅为样本，监测2018年Q1有成交记录的中介机构，运用体现集中度的指标，从全市、行政区、小区三级市场揭示房产中介行业市场竞争与垄断状况，为相关从业者提供决策参考。

注：市场集中度是指该行业的相关市场内前N家 更 大的企业所占市场份额的总和。CR4是指四个 更 大的企业占有该相关市场份额。市场集中度计算公式为：CRn= ，其中：Si是第i个企业所占的市场份额，n是这个行业中企业的总数。

智子数库显示，2018年Q1北京市二手住宅共成交28975套，同比去年Q1下降43%，整体成交量下滑，同时中介机构数量也相应减少，截至2018年4月13日，北京备案中介机构数量为2919，较2017年5月小高峰减少313家。2018年Q1通过中介公司进行房产交易24225套，占总交易套数的83.65%。而这些交易仅分布于422家中介机构。

2018年Q1房产中介行业市场集中度CＲ4为73%, CＲ8为74.73%。排名前四的中介机构为链家、我爱我家、麦田、金色时光，在北京中介市场具备相对显著的优势。北京房产中介行业市场集中度相对较高，已形成高度寡占的竞争格局。而且市场份额在持续向龙头中介机构集中，房产中介行业集中程度正加速攀升。

在龙头中介机构市场占有率快速增长的同时，中小型中介机构却举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压。2018年Q1其他中介的市场占有率仅为11%，远低于中介机构TOP4高达73%的市场占有率。

在可以预见的将来，将会有一部分竞争力薄弱的中小型中介被迫退出市场，随着行业野蛮成长时代的结束，房地中介市场进入了强者恒强的王者时代。

从行政区来看，昌平、东城、大兴、房山、石景山、丰台、朝阳、顺义、海淀、通州共11个区域的中介市场集中度CR4均在70%以上，其中，通州、海淀、顺义、朝阳共4个区域的中介市场集中度CR4在80%以上，可以看出TOP4中介机构的业务布局主要分布在通州、海淀、顺义、朝阳热门成交区域，其深耕热点成交区域。

而在怀柔、密云、平谷等远郊区域，鲜见龙头中介机构的成交迹象，除了非中介成交外，其交易主体均为中小型中介机构。

虽然，远郊区的成交数量样本较少，但一定程度上可以反映出龙头中介机构的业务布局更偏向于热点成交区域，而在远郊区域的业务布局相对较少。而中小型中介机构为了继续存活，将业务布局集中在竞争力相对弱些的远郊区域，以便抢占部分市场份额。

中介成交占比 更 少小区TOP20榜

我们从全北京一万两千多小区中筛选出交易活跃的500个小区来看中介机构的市场占有率。天露园、后海南沿、苹果派小区、梵悦108、五月华庭等5个小区被链家、高策、丽兹行垄断。

而中介交易占比80%以上的有76个小区，除去被垄断的5个小区，及我爱我家占据的中国铁建·原香漫谷、永安西里、大自然新城雅苑三个房山项目，基本为链家独大。500核心盘中通过中介成交占比 更 少的小区是昌平郝庄家园，是42.86%，近六成均为自行成交，不难看出，昌平市场蛋糕还没完全被分割，对中介机构来说还有很大的挖掘空间。

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