联系电话:400-8080-590

免费体验

立即下载
房在线ERP 获客官网 软件冠名 隐号拨打 帮助中心
惜家房产
发布日期:  2019年07月09日
问:

房地产中介的风险防范

官方解答:

房地产交易中,买卖或租赁双方要注意防范各自的风险,同样,作为房地产中介公司也应注意防范自身的风险。
一、托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险。
当一方违约时,是退还买方、卖方还是谁也不退,能否抵扣拥金?
以托管的定金为例,如无特别约定,一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是:卖方将红本房地产证原件交予中介公司且查档清晰后几个工作日。但在交易过程中发生一方违约时,未达到合同约定的放定条件时,是否应该退还守约方?
买方认为应该退还给买方,其理由是:如果卖方违约应该双倍返还定金,而托管在中介公司处的定金属于自己实际缴纳,中介也不可能将其交给卖方,故应退还给买方。
卖方认为应该交还给卖方,其理由是:如果买方违约,则上述定金自然应该交给卖方没收;如果卖方违约,也不能放给买方,因为卖方已经向买方开具了定金收据,中介公司又向卖方开具了定金托管收据,因此托管的定金已经属于卖方所有,即若是卖方要双倍返还定金给买方,也应由买方向卖方直接主张,中介公司无权将属于卖方的钱支付给买方。
同时,摆在中介公司还有一个更重要的问题是,中介公司是否充分证据证明哪一方违约。
因此,在实践中买卖双方发生因一方违约起诉至法院时,法院依据证据情况认定的违约方未必与中介公司的判定完全相符,由此当中介公司提前将定金放予法院认定的“违约方”时,不时会被法院判定中介公司与“违约方”承担连带赔偿责任。
为此,为减少中介公司的风险,中介公司在无证据证明任何一方违约的情形下, 更 好的做法就是——谁都不放,既不放给卖方,也不放给买方,当然也不去抵扣佣金,直到双方纠纷经法院或仲裁机构 更 后裁判、或双方向中介公司提交约定定金归属的解除协议为止。
二、中介服务费支付和计算的佣金风险。
常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称“跳单”)产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方违约导致交易不成引起的中介服务费支付和计算纠纷等。
买卖(租赁)双方通过中介公司提供的服务后,发生跳单、违约情形不付佣金时,前章已详细阐述,在此不再重复。本章仅主要论述佣金和必要费用的计算时,应注意如下事项:
1、合同或承诺书中无论买卖双方均应约定不少于佣金20%的必要费用的金额,防止一方违约(不排除卖方违约)时,中介公司在无法收取佣金时,向违约方收取多少金额的必要费用没有合同依据。
2、对于佣金支付时间和条件, 更 好不要随意添加不可预测或不可控制的附加条款。比如有业务员在合同中约定,如卖方在6月1日前无法收到全部楼款,则不必支付中介佣金,结果由于当时银行信贷收紧导致贷款审批迟延,致使卖方在6月3日才收到全部楼款,买方因此拒付佣金。中介为此诉诸法院向卖方追讨佣金 更 终也未获法院支持。
三、房屋买卖或租赁合同无效的标的风险。
这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋;房屋被列入拆迁范围,卖方房产证尚未办出等,导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果,从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院,并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。

为什么要选择房在线的产品?
房在线只做专业级产品,
选择房在线就会拥有专业级的产品保障与专业客服的服务。