房产中介新人如何加强打电话的话术能力

1、您好，请问是某某吗？对方说：“他不在，你找他有什么事情吗？”你应该说：“您好，我这里是XXX不动产某某，我想问一下他某某地方的房子考虑出租或者出售吗？”
2、您好，请问是某某吗？对方说我就是，你是谁。你应该说，某先生（小姐）您好，不好意思打扰您，我是XXX不动产某某。请问您某某房子考虑出售或出租吗？
a. 对方回答没有就马上挂掉，我们只有也挂掉
b. 对方问你怎么知道我的电话，可解释说“您大概在别的地方登记过，我正好有您这个信息”，或“售楼处的朋友告诉我的”，或网上查到，报纸看到等
c. 对方说有某某房子卖或租则具体了解房屋情况并约定面谈签委托， 更 后还要“请问您还有其他地方的房子吗？”或“请问您还考虑投资别的房子吗？”， 更 后说“谢谢，再见”
d. 有房子已出租则询问租约到期时间和租金，做信息纪录，问对方是否考虑出售，可分析回报率不高，出租管理麻烦等促使对方考虑出售，并且不要忘记问对方是否还有别的地方的房子
e. 房子正在装修，则问什么时候装修好，方便找租客或一些客户要买装修房等装修好才方便看房等
f. 期房还没交房则问何时交房何时出产证
g. 分析市场目前处于价格高位促使对方考虑出售
h. 房东让你估价千万不要贸然估价，房子是一房一价，楼层、装修、朝向、景观等诸多因素对房价有影响，都还没看过您的房子怎能估价呢？（可约看房面谈）估价高或低都不好，高了卖不出去，低了房东心里不高兴不愿卖；多数情况其实房东自己有心理价位，只是从你嘴里试探价格，但我们要让房东先出价，谁先出价谁先死
3、之前做好市调，了解楼盘情况及行情